古代中國沒有土地證，沒有登記簿，一旦發生不動產糾紛，只能靠契約來判決，而契約是可以造假的，你偽造一份賣契，就能白占別人的地皮和房子，如此荒誕的案例在中國古代史上屢見不鮮。

　　宋太宗在位時，一個名叫趙孚的法官就曾經感嘆說：“莊宅多有爭訴，皆由衷私妄寫文契，說界至則全無丈尺，昧鄰里則不使聞知，欺罔肆行，獄訟增益。”意思是說房地產糾紛越來越多，幾乎每一宗糾紛都涉及到虛假契約，而且官方又無從查考，很多案件只能懸而不決。

　　為了解決這個問題，趙孚上奏太宗，建議進行不動產登記：將每一宗不動產交易都登記在冊，當民間發生糾紛時，以官方登記簿為準，凡跟簿冊不一致的，一律視為偽契。

　　宋太宗采納了他的建議，隨即頒發圣旨：“應典賣倚當莊宅田土，今后并立合同契四本，一付錢主，一付業主，一納商稅院，一留本縣，違者論如法。”以后無論不動產買賣還是不動產抵押，一律要簽四份合同，一份交給買方，一份交給賣方，一份交“稅務局”備案，一份交“縣政府”備案，否則以違法論處。

　　宋太宗的做法非常合理，也非常有意義，既有利于明晰產權、減少糾紛、保護民產，使其免遭巧取豪奪，又有利于增加稅收——過去老百姓為了逃交契稅，買賣房屋很少過戶，現在好了，交易雙方必須拿著契約去衙門登記，想偷稅漏稅也不可能了。

　　可惜的是，太宗的圣旨并沒有真正推行下去，直到他駕崩，甚至直到三百年后宋朝亡國，“天下契書之奸巧一如往時。”不動產交易很多，不動產登記很少，虛假契約一如既往，民間糾紛一如既往。

　　宋朝以降，每個朝代隔三差五都會呼吁一回不動產登記，結果都沒能實現。包括上世紀三四十年代，國民黨政府先后4次頒布《不動產登記辦法》，讓“一切公私房屋之所有人向地政局作確定之報告，請領登記證，并照章納稅”，響應者依然寥寥無幾。可以肯定地說，中國歷史上每一場不動產登記最后都是以失敗而告終的。

　　不動產登記利國利民，意義重大，這樣的好政策為什么總是推行不下去呢？原因有二，一是受技術所限，二是跟體制有關。