王永君
 

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    王永君，御智（鄭州）商業地產營銷代理有限公司、御典（鄭州）商業管理有限公司總經理，商業地產職業策劃人。

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    他是一個很有天賦的生意人，他總是在原本可以安穩的時候急流勇進，給自己設立更高的目標。他說自己“累并快樂著”，也形容自己常在“刀劍上行走”，也許因為他的“不安分”才成就了他今天的事業。

    20年的商場拼搏，讓他最終找到了自己的歸宿——商業地產營銷代理、商業管理運營，他的愿景就是將他所執掌的御智企業打造成中國商業地產專業運營商、專業服務商。

    為此，他一直奮斗在奔向成功的路上。

    理性、嚴謹、執著，語言甚至有些咄咄逼人。

　　采訪王永君之前，記者始終對他持有這樣的一種印象。這些主觀評判源自于之前幾次企業家交流會：他總是目的性很強地拋出自己的問題，并急切渴望得到當事人的正面回答。

　　6月28日，王永君的辦公室，長達4個小時的采訪，讓眼前的王永君更加真實豐滿。采訪中，他對語言的掌控力出乎記者的意料，他總是滔滔不絕地作為討論的牽引者，這種自信源自于豐富的個人經歷和對整個行業的鉆研深耕。

　　他睿智、勤奮，做事頗具完美主義色彩。他總是強調，自己并不是有多成功，只不過是對所處行業有更深的了解。至于如何走在行業前端，他與別人唯一不同的是：責任意識和危機感是對等的。

　　20年的商場拼搏，讓他最終找到自己的歸宿——商業地產營銷代理、商業管理運營，他的愿景就是將他所執掌的御智企業打造成中國商業地產專業運營商、專業服務商。為此，他一直奮斗在奔向成功的路上。

　　小狂人經商夢想

　　很少見到有人對“做生意”如此癡迷，而王永君就是這樣一個人。

　　年少時，清貧的家境讓王永君對賺錢養家有種發自內心的渴望。不僅如此，在他年幼的心里還有一個不能動搖的理念：賺錢就是價值。因為他不僅要把身邊的人都帶起來，還要為社會創造價值。因此，年少時他的夢想就是成為一個優秀的生意人。

　　然而，王永君的生意之路并非坦途，老天似乎每次都在挑戰他的耐力，但在一次次磨難面前，王永君總是以堅韌的姿態作為對抗的籌碼，也因此練就了他不怕苦、不怕累的樂觀心態。

　　王永君說自己做生意的意識在很小的時候就已經萌發。

　　兒提時候，他把家里所有畫書收集起來去集市上擺書攤，2分錢看一本，頭幾次遇到了狂風暴雨，沒有得到任何結果，但他卻固執地認為一定有人看，甚至一天不吃飯，也要堅持擺書攤。

　　中學時，別人的假期是嬉戲、玩樂，而王永君卻選擇外出打工，煤窯、鋼廠包括鄭州花園路早期的天然氣樓、玻璃幕墻的保險大廈都留有王永君的足跡。

　　大學，對王永君來說有著廣闊的生意路子。王永君回憶，一次他想把新鄭的煙倒到洛陽賣，誰知由于無知，在新鄭的一個小店里批發來的竟是假煙，在逃票回到洛陽火車站時，被幾個自稱是檢查車票的彪悍男子搶走了“假煙”，王永君說：“當時真是叫天天不應叫地地不靈”。到學校后，王永君靠著泡方便面，忍饑挨餓度過了一段艱難的時光。這次事件給王永君的啟發是，做生意的時候一定要走正道，不要走偏道，心存僥幸，肯定是要吃虧的。

　　大學畢業后，王永君被分到鄭州的一所學校去教學，然而，生活的窘迫讓王永君舍棄了他原本深愛的三尺講臺， 1993年，王永君沒有走上講臺，卻全力投身他熱愛的“商海”。

　　在當時的中原商戰中，獨占鰲頭的要數鄭州亞細亞，這里，也是王永君夢想起航的地方。

　　1993年，正值亞細亞在全國布局，王永君經過層層選撥之后也成為亞細亞“首期高級經理班”中南征北戰的一員。南下海南，北上廣東，王永君負責亞細亞在整個東三省的拓展，用亞細亞的品牌和銀行貸款，開發爛尾樓。也就是從那時起，王永君最先接觸到商業和地產。

　　對于王永君來說，亞細亞始終是個很好的平臺，要想開辟出自己的一片天地，還是需要自己創點小業。

　　于是，在亞細亞工作休息期間，王永君開始了小狂人的夢想，就是做一個像亞細亞一樣的連鎖企業。拿著向同事借的2500塊錢，王永君在西郊租了一個房子，雇人開始了自己真正意義上的第一筆生意——“宏潤祥”糧油店。

　　王永君秉承書本上學來的“用服務打動客戶”的理念，百十斤的米面親自給客戶扛到家里，平均一袋面粉只掙5角錢。最好的時候，王永君的“宏潤祥”達到六、七家，曾為黃河迎賓館、梅園賓館、花園酒店等鄭州主要賓館、酒店以及鄭州大多數糧油市場代銷店專供過糧油米面。

　　然而，這樣的生意最終被1998年的那場洪水沖滅了，微薄的利潤再加上洪水導致上游供應鏈斷裂，王永君不得不終止了“宏潤祥”這個親手扛起來的夢想。

　　緣定商業地產

　　 1995~1997年由于在北京亞細亞策劃出色，勤奮用心，一度被同事戲稱“大轉盤”（當時舉辦的營銷活動名字）。1997年王永君回到鄭州，在正弘國際做營銷經理，創意策劃并執行一系列如“香港回歸”、“中國人的情人節”、“鄭州選美”活動，這為他以后做營銷策劃奠定了良好的基礎。后來，不安分的他又做起了職業經理人。

　　2002年到2006年，正逢碧沙崗商圈改造，王永君與其他朋友正好負責這個項目。作為經理人，從碧沙崗商貿中心的定位規劃、業態布局、營銷推廣到招商運營，再到銷售，王永君全程參與，并身體力行。

　　2007年，王永君受一家開發商之邀為其組建商業地產團隊，在這個過程中他有機會小試牛刀，同時更進一步感悟商業地產。也正是那一年，王永君真正開啟了自己的創業歷程——鄭州御智商業地產有限公司（以下簡稱御智）應運而生。

　　王永君給御智的定位是以房地產策劃銷售、商業管理運營為主業的專業服務代理公司，專注于商業地產營銷策劃、銷售代理、招商運營、商業運營管理及全程營銷。

　　做商業地產營銷策劃，與王永君的從業經歷有密切關系。亞細亞和正弘的經歷讓他懂得商業定位、布局規劃，也懂得住宅的營銷，多年的商業地產實踐讓王永君認識到，很多房地產公司和商業地產項目正需要這樣的專業機構。

　　公司成立以來，王永君始終堅持以市場為導向、以實現項目成功銷售與持續經營為目的，以規范、專業、穩健、速勝的經營理念及高效率、高效益的工作原則為客戶提供優質服務，并本著務實和專業的理念，嚴謹科學的作業程序和策劃以及銷售人員專業細致的工作，追求項目的成功銷售和卓越品質。

　　王永君說，御智致力于通過對項目的專業市場研究、切實可行的策略活動和系統規范的銷售措施，達成項目的完美銷售。成功代理并運營的商業地產項目如周口萬順達時尚百貨、禹州伊勢丹名品百貨等河南省內數十個大型商業地產項目和鄭州陽光新干線、陽光新城等地產銷售代理項目。

　　準確的業態定位和市場定位及招商運管是御智的專業優勢，這為商業物業的快速增值打下堅實的基礎。御智商業追求“做精做好、合作共贏”的目標，致力于成為中國商業運營行業的旗幟公司！

　　雖然御智商業地產代理公司已成功代理并運營諸多商業地產項目，并在業界有所聲望。不過，對于王永君來說，他并沒有讓自己閑著，始終奔赴在各個項目當中，很多事依舊是親力親為。王永君總說，作為服務型行業一定要做好自己的事，一點點的閃失都可能讓開發商蒙受損失。

　　相比于一個企業的掌門人，王永君更像是一個行業的研究型學者。對于近年來，鄭州商業地產的井噴之勢，他并沒有安心做一個行業的受益者，反而為商業地產商的“趕場子”、“隨大流”表示出自己的擔心。

　　在王永君看來，中國的商業地產已經出現供大于求的局面。這也直接導致商業地產開發過量、項目經營存在風險和開發商資金鏈斷裂等惡劣后果。作為商業地產策劃的王永君則堅持以“定位、規劃、經營遠遠大于銷售”的理念為不同的商業地產項目診斷號脈，開具良方。即使最終合作未能達成，王永君也要憑借自己的專業知識，把一個項目的點點滴滴絲毫不漏地告訴合作對象。正是這種認真和負責任的態度，成就了王永君和他的御智商業地產。

　　實際上，作為一個在商業和地產界行走近20年的資深人士，王永君不失為一個精明的生意人。與其他企業家不同的是，他更像一個職業經理人：在精明經商、謹遵商道的同時，十分注重人道修為，在其人生字典里，不遺余力地服務開發商和項目，以體現價值；同時對合作伙伴（包含公司的兄弟姊妹們）高度的責任感是他恪守的永恒定律。

    “我還算不上成功，但一直走在通往成功的路上”

    ——專訪王永君

　　“我一直在刀尖上行走”

　　經濟視點報：創業經歷中哪些事你較難忘？

　　王永君：大學畢業開米面糧油店，第一次進貨就遇到重創。進貨回來為了節省路費，就想搭個便車，那時有很多往鄭州運送磚的車，我們就把百十袋面放磚車上，誰知道走到半路下起瓢潑大雨，面粉全淋濕了，而且車陷泥濘之路，磚上的面粉袋就像餃子一樣往地上掉，當時就想，老天啊，你怎么可以這樣對待一個想做事的人。最后在路邊攔下一輛車把面粉運回去，準時送達工地，而數量則變成原來的三分之一。

　　經濟視點報：遇到困難，是怎樣堅持下來的？

　　王永君：對于我來說堅守很重要。很多時候我們已經堅持了很長時間，差一步就成功了，可往往就是這一步，把很多人擋在成功的門外。我還算不上成功，或者說距離成功很遠，但我一直走在通往成功的路上。

　　經濟視點報：什么時候開始接觸商業地產？

　　王永君：亞細亞是做商業的，實際上做了很多地產銷售項目，而我們那時洽談接觸的都是爛尾樓。1992、1993年，全國爛尾樓比較多，我們收購爛尾樓，以亞細亞的股份入股，亞細亞必須占51%的股份，就這樣，亞細亞開了30多家店。我負責的東北區也成功敲定多個項目，從那個時候就開始喜歡商業地產（如果說那是商業地產的話）。

　　經濟視點報：哪個階段的營銷策劃做得比較滿意？

　　王永君：在正弘國際俱樂部做營銷經理，也是最用心做營銷做策劃的時候。毫不夸張地說，1997年4月回來，我們連做幾個活動，非常經典。當時香港回歸，我們很形象地做了香港回歸的東方明珠(5.54,-0.03,-0.54%)等系列建筑。包括現在過的中國情人節，都是我和我們的團隊策劃的一系列營銷文化活動，讓中國情人節有效地進駐鄭州，這兩個活動做得風生水起。而我們舉辦的鄭州首屆“選美”形象***選拔賽，在當時也異常火爆。

　　經濟視點報：商業地產、營銷策劃這些經歷是不是為你現在的事業打下了堅實的基礎？

　　王永君：鄭州有很多專業住宅代理公司。在商業方面也有一部分。我們正好是這兩個圓的交叉，我的經歷也正好跨著這兩方面，從亞細亞到正弘、到北京今典到長城集團(7.210,-0.11,-1.50%)都是地產商業，我研究商業運營和地產營銷。御智公司幫助開發商招商運營商場，同時對商業地產策劃銷售，在這個交叉點上，我們感覺是一直在刀尖上行走，正因為我們懂得商業定位、運行規劃，也深知地產的營銷銷售，很多商業地產開發商需要我們這樣的公司。這樣以來，就很累、責任也大，這也是我們為什么一直戰戰兢兢、如履薄冰的原因。

　　“商業地產前期的定位、規劃、經營遠遠大于后期的銷售”

　　經濟視點報：站在專業角度，談談你對商業地產的看法？

　　王永君：商業地產，發達國家已經走出了一條成功的道路，有很多經驗和軌跡可學、可循。別人做過的，我們可以模仿創新。隨著城市發展、人口規模增多、城市擴容及城市配套的增加，開發商為了價值最大化，就需要考慮在商業地產上開發，也就是原來的商場、購物中心、百貨升級改造變為核心的商業圈，其他新城則形成區域性核心商圈。商業地產，應該是學習中創新，創新中發展。

　　經濟視點報：對于房地產市場調控政策下出現的“住宅黃了，商業紅了 ”的說法，你怎么看？

　　王永君：隨著城市發展，大開發商勢必會將商業地產這個概念向下深耕。中國的商業地產已經出現供大于求。從御智商業地產研究這方面來看，商業地產開發一是體量過剩，二是會帶來經營風險，三是開發商的資金鏈會受到影響。

　　因此，商業地產前期的定位、規劃和經營要遠遠大于后期的銷售，開發商一定要請專業機構做好前瞻性的相關定位和規劃。

　　經濟視點報：怎樣避免商業地產過剩？

　　王永君：政府宏觀調節，開發商慎重開發，專家學者真正研析、出謀劃策。大家有共同點時找出空白點、差異點，在這方面做文章。做商業地產我傾向于開發商建立在理性思考、實際研究、現實考慮、全程謀劃的基礎上進行量化，經過理性分析得出科學結論，即便科學的結論也需要實踐驗證。

　　經濟視點報：商業地產目前發展到哪個階段？

　　王永君：如果說上世紀九十年代商業地產開發商是摸著石頭過河的話，現在的開發商則是相對專業化分工，走向精細化。項目定位由專業公司前期做調研，設計有建筑規劃，開發商整體把握，承建方就按照整個商業地產的格局去建筑，經營商做經營的事情，銷售商就主管銷售，對于御智來說，一方面代理銷售，一方面負責商業招商經營。

　　經濟視點報：你對商業地產前景持什么態度？

　　王永君：商業地產有廣闊的空間。商業地產開發，對老百姓來說，家門口有超市、商場、風情街，當然很好；對一個城市來說，提升了城市的商業形象和商業檔次，這是好事；對可選擇的商家來說，貨品又有一個可選擇之地，也是好事。但對開發商的經營能力就提出了一個考驗，未來的經營才是檢驗這個項目的可行性的標準，未來的優勝劣汰也是考驗項目的標準。未來中國的商業地產將走向一種白熱化的競爭，遍地英雄競雌雄。

　　“我是一瓶需要慢慢品嘗的‘好酒’”

　　經濟視點報：平時在工作、生活中是什么樣的風格？

　　王永君：在工作上，比較喜歡追求完美。所以在對待員工上比較強勢、嚴格、甚至比較苛刻。但同時也抱著一種“人本主義”的態度，我對員工要求嚴格，就像老師一樣，讓愿意成才的人在一種艱苦的條件下成長。這種苛刻就會變成一種制度，不但是對自己的要求，也是工作中必須恪守的準則，目的是當公司的價值得到實現后，也能帶動員工實現他們的個人價值。而在生活中我對所有人，特別是公司員工，更是友善坦誠。

　　經濟視點報：有什么樣的高壓線不能觸碰？

　　王永君：制度、學習型組織。一是要遵守制度，形式保障內容；二是勤奮學習，我感覺每天都有學不完的東西，所以我也要求員工多學習，不學習的員工，時間長了就不行；三是坦誠，這是做人的基本，更是根本。

　　經濟視點報：一個項目對你來說，過程和結果哪個更重要？

　　王永君：因為是服務型、智慧型企業，我關注更多的是過程，從開始到中間到最后，我沒有期望會達到什么樣的結果，但是我要求中間的每個部分都做到最好。我們做的每個項目其實是在了解一個城市，即便最終結果不如我們所愿（沒有合作），但是這個過程中我們對每個城市，每個項目都有一個研究和分析。

　　經濟視點報：你認為自己的優點和缺點是什么？

　　王永君：我的優點體現在熱情、坦誠、激情、信義。缺點就是，在追求完美過程中對別人苛刻，最大的缺點是批評人時，語言殺傷力太重。

　　經濟視點報：事業做到一定階段，對未來有什么規劃？

　　王永君：我挺想做一個教師，用自己的思想、對人生的理解及專業方面幫助別人，教書育人。把我專業的知識交給別人，讓其受用；把我的人生感悟和經驗告訴別人，影響他們。

　　經濟視點報：你最喜歡的一句話是什么？

　　王永君：正確的事情大膽地去做，這是上天賜予你的力量。天道酬勤，把一件事情做精，勝于做一百件正常的事。

　　經濟視點報：請用一句話評價你自己？

　　王永君：我就像一瓶酒，喝第一口時覺得有點辣，但是慢慢品嘗你會發現這是一瓶好酒。（原標題：王永君：一個精明的老實人）